Woonruimte (tijdelijk) verhuren? Goed nieuws!

29 maart 2016

Met ingang van 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking getreden. Met name hierdoor zijn de mogelijkheden van – risicoloze – tijdelijke verhuur van woonruimte zeer belangrijk uitgebreid. Een eigenaar van een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte kan voortaan onder bepaalde voorwaarden een tijdelijke huurovereenkomst sluiten, zonder het risico te lopen na het verstrijken van de termijn aan die huurder “vast te zitten” door een beroep van de laatste op huurbescherming.
Verder krijgt de verhuurder meer mogelijkheden om huurovereenkomsten op te zeggen door uitbreiding van de zogenaamde doelgroepcontracten en door een verruiming van de zogeheten diplomatenclausule. En bovendien wordt de Leegstandwet aangepast. Door al deze maatregelen wil de minister de doorstroming op de huurwoningmarkt een extra impuls geven.

In de praktijk moest de verhuurder tot voor kort ter zake zijn heil zoeken bij het ofwel sluiten van een overeenkomst – kortgezegd – betrekking hebbende op een gebruik naar zijn aard van korte duur, ofwel bij een overeenkomst met een vergunning van de gemeente krachtens de Leegstandwet. Een en ander was/is bepaald niet zonder risico’s voor de verhuurder, en ging/gaat ook gepaard met de nodige formaliteiten en strenge voorwaarden.
De huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, als hiervoor bedoeld, heeft alleen betrekking op die gevallen waarin het voor iedereen kristalhelder is dat de huurder na het verstrijken van die korte duur geen beroep op huurbescherming kan en mag doen. Het bekendste voorbeeld is de huur van een vakantiewoning, bijvoorbeeld van Center Parcs, bv voor twee weken. In de praktijk is er daarnaast een schemergebied van overeenkomsten die door partijen wel kortdurend worden genoemd, maar dat bij strenge toetsing door de rechter veelal niet blijken te zijn. Denk bv. aan zgn. wisselwoningen, overbruggingshuur i.v.m. onzekere toekomstige ontwikkelingen en overige min of meer “open einde”-overeenkomsten, die (steeds) verlengd worden of kunnen worden.
De huur daarentegen krachtens een voorafgaande geldige vergunning krachtens de Leegstandwet is in principe wel risicoloos voor de verhuurder, maar het gaat daar nogal eens fout doordat niet aan alle strakke formaliteiten is voldaan. Bovendien is (lang) niet iedere situatie geschikt voor Leegstandwetverhuur.

Vanaf nu kan de eigenaar/verhuurder veilig een (aanvangs)huurovereenkomst voor bepaalde tijd sluiten, welke met het verstrijken van de gekozen duur van rechtswege afloopt. Deze eindigt dus automatisch, zonder dat opzegging nodig is. Dus geen beroep op huurbescherming mogelijk, geen eis van andere passende woonruimte en geen tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten.
Voor zelfstandige woningen kan die bepaalde tijd op maximaal 2 jaren worden gesteld. Wel moet de verhuurder ter wille van de rechtszekerheid de huurder voor afloop van de huurovereenkomst schriftelijk informeren dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt, en wel uiterlijk 1 maand van te voren. Vergeet de verhuurder dit en is hij daarmee te laat, dan is de sanctie onverbiddelijk dat de huurovereenkomst vervolgens voor onbepaalde tijd geldt met alle huur(prijs)bescherming voor de huurder die daar bij hoort. Uitsluitend de huurder mag overigens tijdens bedoelde duur van maximaal 2 jaar steeds de huur tussentijds opzeggen met inachtneming van (meestal) 1 maand.
Waar het betreft onzelfstandige woningen (met name kamers) kan zelfs een dergelijke tijdelijke huurovereenkomst worden aangegaan voor maximaal 5 jaar. Dit met dezelfde aanzegverplichting als bij zelfstandige woningen en de tussentijdse opzegmogelijkheid ook voor de huurder als hiervoor aangegeven.

Wordt vervolgd met deel 2 (over uitbreiding opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” voor specifieke doelgroepen, aanpassing van de “diplomatenclausule” en uitbreiding van Leegstandwet)