Knibbel knabbel huisje

29 maart 2017

Niet zelden komt het voor dat na de aankoop van onroerend goed, zoals een woning, winkelpand of boot, blijkt dat er gebreken zijn die bij de koop niet zijn medegedeeld. Soms zijn die gebreken dermate ernstig dat de koper de koop wil ontbinden en zijn geld terug. Aan ons wordt dan gevraagd om de beoordelen of de gebreken voldoende zijn om de koop te ontbinden.

Over deze vraag heeft het Hof zich in een recent arrest gebogen. In het onderhavige geval ging het over de ontkenning van houtworm in een woning. Koper had een woning gekocht waarvan bekend was dat er sprake was van achterstallig onderhoud. In de koopakte stond de bekende riedel; dat “de woning zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.” Verder had de verkoper ook negatief geantwoord op de vraag of sprake was van aantasting door houtworm, boktor of ander ongedierte.

Na het tekenen van het koopcontract, is de koper de woning gaan opknappen. Al snel is de koper op sporen van houtworm in de vloerbalken gestuit. Onaangenaam verrast, heeft de koper de verkoper gesommeerd de vloerbalken deugdelijk te herstellen. Dit heeft de verkoper geweigerd. Partijen zijn er onderling niet uit gekomen, waarna de zaak voor de rechter is gekomen. Inmiddels heeft koper ook een deskundigenrapport laten opstellen waaruit blijkt dat er bij de verkoop van de woning houtworm aanwezig was, maar dat de vloer niet constructief is aangetast en dat voor herstel kan worden volstaan met een behandeling van de vloer ter bestrijding van de houtworm.

De verkopende partij heeft zich op het standpunt gesteld dat er geen sprake is van een gebrek die de ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt en krijgt bij de rechtbank en (in hoger beroep) bij het Hof gelijk. Koper wist dat er sprake was van een oude woning, dat beïnvloedt de verwachtingen die je van een huis mag hebben. Verder wist verkoper ook niet dat er houtworm in de woning aanwezig was, en hoefde hij dat niet te weten. In de koopovereenkomst heeft verkoper weliswaar negatief geantwoord op de vraag of sprake was van “aantasting door houtworm, boktor of ander ongedierte”, maar koper heeft dat niet mogen opvatten als een garantie dat daarvan geen sprake was. Volgens het Hof dient het gebrek dus voor rekening van de koper te komen.

Uit deze zaak blijkt dat het verstandig is om vóór de koop van (on)roerend goed, de staat goed in kaart te brengen, bijvoorbeeld door middel van onderzoek of een rapport, zodat ongewenste verassingen kunnen worden voorkomen. Hoe ouder het goed, hoe meer (onderzoek) van de kopende partij wordt verwacht. Garanties op papier zijn niet altijd voldoende.

Afbeelding: http://marcoferrara4.wix.com/marco-ferrara-art#!concept%20art:%20Forest/zoom/c11ty/image1tz4