Bemiddelingskosten huur woonruimte: dienen van twee heren?

29 maart 2017

Art. 7:417 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek beoogt niet alleen te voorkomen dat een bemiddelaar voor het tot stand brengen van één huurovereenkomst twee keer courtage in rekening brengt, maar ook dat bij een tweezijdige bemiddeling alleen de (aspirant) huurder courtage zou moeten betalen.

De bemiddelaar die (meestal via internet) een aspirant-huurder zoekt voor een te verhuren woning, waarbij de contactgegevens van de verhuurder voor de aspirant-huurder zijn afgeschermd, heeft geen recht op een bemiddelingsvergoeding van de aspirant-huurder. Of de verhuurder courtage heeft betaald of zal betalen, is niet relevant. Of de verhuurder die bemiddelaar heeft benaderd of andersom, is ook niet relevant. Uit het enkele feit dat de woning op de website wordt aangeboden volgt, dat er een bemiddelingsovereenkomst is tussen de verhuurder en de bemiddelaar. Dit geldt voor de particuliere aspirant-huurder van zowel zelfstandige als van onzelfstandige woonruimte.

In de afgelopen tijd is er diverse jurisprudentie verschenen over dit thema. In het algemeen mag uit deze gerechtelijke uitspraken worden geconcludeerd, dat bemiddelingskosten niet op de huurder mogen worden afgewenteld, tenzij hij de enige opdrachtgever van de bemiddelaar is. Dit laatste kan worden afgeleid uit de omstandigheid, dat deze – zonder dat hij reageert op een concrete aangeboden woning – zich tot een bemiddelaar wendt en deze opdracht geeft een woning te zoeken die (nog) niet behoort tot het woningaanbod van deze bemiddelaar.

Daarnaast is in de recente (lagere) rechtspraak regelmatig de vraag aan de orde, hoe hoog een dergelijke bemiddelingsvergoeding mag zijn, zonder onredelijk in de zin van de wet te zijn. Het mag daarbij in geen geval gaan om een “verwaarloosbare tegenprestatie” van de bemiddelaar.

Ieder geval staat op zich waar het betreft de in het concrete geval aan de orde zijnde meerwaarde voor de aspirant-huurder van bedoelde bemiddeling. Een vaker gehoord argument is, dat het vinden van een woning in een krappe huurmarkt een bijzondere prestatie (van de bemiddelaar) is, waaraan de algemeen gangbare vergoeding van één maandhuur redelijkerwijs recht doet. Daartegenin kan evenwel (soms) worden gebracht, dat aspirant-huurders in de krappe huurmarkt waar de vraag naar woningen zoveel groter is dan het aanbod, geen tot weinig onderhandelingsruimte hebben, als het gaat om de hoogte van de bemiddelingsvergoeding.

Zo blijkt maar weer eens : het recht is veelal niet zwart-wit, maar meer grijs getint…

Neem voor meer informatie contact op met Klabou Advocaten: info@klabouadvocaten of 0515-426 366